أخبار
المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية: التغيير في متناول اليد في الميزانية العمومية
04-نيسان-2018
يجري العمل على إصدار قواعد جديدة لقلب الأوضاع في الممارسات المحاسبية في سنوات القادمة. حيث ستتغير الطريقة التي يتم بها الإبلاغ عن معاملات التأجير في البيانات المالية وذلك في يناير / كانون الثاني 2019، وقد تكون آثار الالتزامات الجديدة في الميزانية العمومية كبيرة.
إن توقع هذا التغيير أمر حيوي ومهم. يجب على كل قطاع أعمال أن يفهم الأثر القادم للمعيار الدولي للتقارير المالية 16 على بيان المركز المالي (الميزانية العمومية)، ويحتاج كل مستشار أن يقوم بتقدير العواقب الجديدة لكيفية هيكلة المعاملات العقارية.
بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على دراية بالمختصرات المحاسبية، فإن المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية هي في الأساس مجموعة واحدة من المعايير المحاسبية القابلة للنفاذ والمقبولة عالمياً. وتستخدم في إنتاج البيانات المالية للشركات المدرجة في 120 ولاية قضائية في جميع أنحاء العالم، ويتم الترويج لها لتحقيق الاتساق وقابلية المقارنة وهو الأمر الذي يرحب به المستثمرون عبر الحدود والهيئات التنظيمية على حد سواء.
إن أحدث تجسید لهذه المعاییر، هو المعیار الدولي لإعداد التقاریر المالیة 16، والذي کان متوفراً علی أساس طوعي للشركات الرائدة منذ ینایر/ كانون الثاني 2016.
ومع ذلك واعتباراً من 1 يناير/ كانون الثاني 2019، ستصبح إلزامية عند تجميع الحسابات الموحدة لجميع الشركات العامة في المملكة المتحدة. كما سيتم تطبيقها بأثر رجعي للسنوات المالية المنتهية في أي وقت بعد ذلك التاريخ.
لا يوجد فرق محاسبي بين عقود الإيجار التشغيلية والتمويلية
إن التغییر الرئیسي ھو إلغاء المعیار الدولي لإعداد التقاریر المالیة رقم 16 للتمییز بین عقود الإيجار التشغیلية والتمویلية لأغراض المحاسبة للمستأجر.
وفي الوقت الراهن، يتعين على المستأجرين أن يدرجوا فقط عقود الإيجار التمويلية كأصول في ميزانياتهم العمومية. يتم التعامل مع عقود الإيجار التشغيلية كمصاريف، وبالتالي تظهر التزامات الإيجار(والمخصصات الأخرى) عند حلول موعد استحقاقها ولكنها لا تؤثر على المركز العام للميزانية العمومية.
لقد كان هذا التمييز مهماً، حيث وصل إلى جوهر كيفية بناء الشركات لعلاقاتها مع الممتلكات، ويتضمن عقد التأجير التمويلي مخاطر ومنافع نقل ملكية الأصول في النهاية للمستأجر. ويزداد احتمال حدوث ذلك في حالة الممتلكات ذات الخصائص العالية أو المعدلة، ولكن يمكن تطبيق علامة إيجار تمويلي عندما يكون هناك خيار لتمديد عقد الإيجار بإيجار تحت مستوى السوق بنسبة كبيرة. وتميل جميع عقود الإيجار الأخرى إلى أن تكون عقود إيجار تشغيلية، بما في ذلك عقود إيجار FRI العادية. يمكن أن يكون التصنيف صعباً، ولكنه عادة ما يتم في بداية ترتيبات الإيجار. عندما تتغير طبيعة عقد الإيجار خلال فترة سريانه، فقد يصبح عقد تأجير تمويلي أو تشغيلي وذلك للسماح بالمضي قدماً، ولكن لم يتم تعديل القيود المحاسبية الأصلية بأثر رجعي.
اعتباراً من العام المقبل، سيتم رسملة جميع عقود الإيجار التشغيلية فوق إيجار الحد الأدنى وبأكثر من 12 شهراً كأصول حق الاستخدام، وهذا يعني أن جميع اتفاقات الإيجار ستصبح عملياً التزامات في بداية الميزانية العمومية. سوف يخضع الملاك لبعض متطلبات الإفصاح الإضافية، ولكن بشكل حاسم، ستظهر ميزانيات المستأجرين غنية بالأصول، ولكنها ستكون أيضاً أكثر مديونية.
زيادة تقلبات الميزانية العمومية
كما تتأثر الميزانية العمومية، فإن النسب الرئيسية التي تدعم اقتراض الشركات تتأثر أيضاً. إن الفعالية المالية هي مقياس تمويل راسخ، ولكن من دون استيعاب الصياغة، يمكن اختراق التعهدات المالية الحالية في اتفاقيات القروض كنسب استيعاب أو تغيرات في تغطية الفائدة، مما قد يؤدي إلى التخلف عن السداد.
وبالنسبة لتعريفها الجديد "للمديونية المالية"، يبدو أن اختبار التعهدات المالية الخاصة برابطة سوق القروض قد استقر في الوقت الحالي على الإشارة إلى المفهوم القديم "للتأجير التمويلي"، ولكننا قد نتوقع حلاً أطول أجلاً للعمل مع المعايير المحدثة للمعیار الدولي لإعداد التقاریر المالیة 16.
من المرجح أن تصبح الميزانيات العمومية للمقترضين أكثر تعرضاً للتقلب مع كل إضافة أو التخلص من الإيجار. يمكن أن تؤدي هياكل Opco/propco إلى تحقيق شذوذ في حسابات المجموعة حيث أن بيانات المؤجرين لا تعكس إفصاح المستأجرين. وسوف تتطلب معاملات البيع وإعادة التأجير الآن أيضاً إدخالاً محاسبياً للنقطة التي يحدث فيها البيع بدلاً من الاعتماد على ما إذا كانت إعادة التأجير نفسها هي مصلحة تشغيلية أو تمويلية، كما أن هناك متطلبات محاسبة "إضافية" إذا لم يكن سعر الشراء هو القيمة العادلة. ويبدو من المرجح أن استخدام هذا الهيكل سوف ينخفض.
ويأمل الكثيرون في أن يكون لتحسين إبراز التزامات الإيجار أثر إيجابي على تكلفة الاقتراض. في العام الماضي، أشار رئيس مجلس معايير المحاسبة الدولية، هانز هوجيرفورست، إلى "اتخاذ غالبية مقدمي الائتمانات ووكالات التصنيف في الاعتبار [التزامات الإيجارات التشغيلية] عند تقييم قدرة الشركة على سداد فواتيرها، وإن كان ذلك في كثير من الأحيان يتم بطريقة غير دقيقة". وعلى الرغم من عدم الدقة العلمية، ولكن يمكن للشركات أن تتوقع حالياً أن يتم احتساب حوالي 8٪ من التزامات التأجير خارج الميزانية العمومية بطريقة أو بأخرى.
سيكون للمعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 أكثر تأثير على الأعمال التجارية التي لديها محفظة كبيرة من عقود الإيجار قصيرة الأجل مثل تجار التجزئة ومشغلي الفنادق. ويقدم بحث مجلس معايير المحاسبة الدولية الصادر في عام 2014 تذكيراً مفيداً بأن 85٪ من جميع التزامات التأجير ستعتبر الآن مديونية مالية رسمية، مما قد يرفع مستويات الديون المدرة للفائدة. بطبيعة الحال، ليست كلها أخبار سيئة، حيث أن الأرباح التشغيلية ستزداد كلما تم رسملة عقود الإيجار. يمكن أن تستفيد حوافز الإدارة التي تعتمد على الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وانخفاض القيمة (EBITDA) كلما نمت مع القواعد الجديدة.
تأثير خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي
لا يوجد دلیل ثابت علی ما سیبدو علیه المشهد المحاسبي في بیئة ما بعد خروج بریطانیا من الاتحاد الأوروبي. هذا وقد تم إدخال إطار المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية في الاتحاد الأوروبي في يناير / كانون الثاني 2005، ولكن ما لم يتم التشريع مباشرة في المملكة المتحدة، فإننا نخاطر بوضع قواعد محاسبة بعد مارس / آذار 2019، أي بعد أسابيع قليلة من أن يصبح المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 إلزامياً.
ما يزال قطاع المحاسبة ينتظر أن تكون الحكومة واضحة بشأن هذه النقطة. ومما يبعث على القلق أن معهد المحاسبين القانونيين في اسكتلندا أشار إلى أنه بما أن الاتحاد الأوروبي مستخدم رئيسي ومؤثر للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية، فإن خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي قد يعني التضحية بصوتنا الوطني بشأن كيفية وضع المعايير والحفاظ عليها. ومع ذلك، لا يبدو أن هناك بديلاً قابلاً للتطبيق للمعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16. كما حذر معهد المحاسبين القانونيين في اسكتلندا من الخطوة التراجعية للتخلي عن المعايير، مشيراً إلى أن نموذج المحاسبة المقبولة عموماً في المملكة المتحدة لا يصلح تماما للغرض عندما يتعلق الأمر بالشركات المدرجة.
في هذه الأثناء، من دون أي توجيه حكومي، فمن المعقول أن نفترض أن القواعد الجديدة قادمة.
الإعداد هو مفتاح الحل
الوعي ضروري للتخطيط الاستراتيجي والفعال من حيث التكلفة. سيصبح التأثير الكامل للمعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 واضحاً في الوقت المناسب، ولكن النظر إلى الآثار المحتملة الآن سيساعد مستشاري المستأجرين على تطوير هياكل للمعاملات أقل تأثراً عند المضي قدماً.
ولذلك ينبغي على الشركات المستأجرة أن تنظر فيما يلي:
مراجعة مخزونات العقارات المستأجرة القائمة: يجب على الشركات مراجعة بياناتها والحصول على جميع المعلومات المطلوبة لتخفيف مسار الامتثال، على سبيل المثال: هل البيانات المتوفرة قوية، هل تقوم أنظمة تكنولوجيا المعلومات الحالية بتحصيل المعلومات المطلوبة بكفاءة.
البيانات النموذجية القائمة على الميزانية العمومية للمعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16: ستساعد هذه العملية على إبراز أي تأثير للقواعد المحاسبية الجديدة على التعهدات المالية الحالية. ومن المهم التخطيط للحوار مع المستثمرين والمحللين والبنوك في حالة إذا كان من الممكن حدوث مخالفات في العقود المالية داخل الموازنة العمومية من خلال المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16.
تكاليف موازنة الامتثال: من المهم التحدث مع المحاسبين في وقت مبكر للإدخال في الميزانية أية تكاليف ترجع إلى عملية الامتثال
النظر في تأثير المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 عند التفاوض على صفقات تمويل جديدة: عند الدخول في إقراض جديد، يجب أن تكون على بينة من المواثيق المالية التي يتم قياسها بالرجوع إلى الحسابات. التأكد من أن التعهدات لا تتأثر بالتغيرات في المتطلبات المحاسبية، وطرح الأسئلة حول التسامح مع المقرضين لخروقات التعهدات المالية الناجمة عن المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 في الميزانيات العمومية.
معاملات الإيجار الجديدة: يجب أن تأخذ معاملات الإيجار الجديدة في الإعتبار الآثار المحاسبية المستقبلية والإعفاءات المحدودة من الإفصاح عن الميزانية العمومية والتي تتضمن مستويات المدة الزمنية أو الإيجار. لم يعرف بعد كيف سيتم تطبيق هذا. إن عقود الإيجار منخفضة القيمة (أقل من 3000 جنيه استرليني سنوياً) أو تلك التي تقل مدتها عن 12 شهراً أو أقل، لا يتم إدراجها بشكل عام من قبل المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16، ولكن هناك حالياً عدم يقين بشأن استخدام الفوائد قصيرة الأجل المقترنة بخيارات الشراء أو التجديد. وقد لا يتحايل هذا الهيكل على الإفصاح عندما يكون من المرجح أن تمارس الخيارات (على سبيل المثال، حين يتكبد المستأجر نفقات رأسمالية أولية على أساس التجهيز). أيضاً، مراجعة البنود الأخرى ذات الصلة التي تميل إلى الإشارة إلى تطبيق معايير محاسبية محددة، على سبيل المثال، فيما يتعلق بالإفراج عن الضامنين أو سداد ودائع الإيجار. يجب أن يقوم وضع النماذج المالية بتقييم أثر المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 16 على استقرار الطرف المقابل المطلوب أو احتمالية القدرة على إثبات قوة التعهد.
معاملات البيع وإعادة التأجير المقترحة: مع متطلبات المحاسبة الجديدة لهذا التشكيل الهيكلي، نسأل عن، ما هو الإفصاح الذي سوف تتطلبه الصفقة من جانب المستأجر وما هو تأثير هذا؟ ھل ھناك تأثیر علی سعر الشراء المخفض والحاجة إلی "تحقیق أعلی" علی الحسابات؟ تعتبر هذه القواعد الجديدة من أهم "التطورات الهامة" في تاريخ المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية، حيث ستوفر للمستثمرين والهيئات التنظيمية معلومات أكثر شفافية وموثوقية حول التزامات التأجير التي تقدمها الشركة، ولكنها تحمل مخاطر التكلفة والاضطرابات الكبيرة.
فكلما تم إعداد العميل بشكل أفضل، وكلما زاد وعي المستشار، كلما كان من الأسهل التخفيف من الأثر المباشر.
كلير هارمان كلارك، محامية دعم مهنية في تايلور ويسينج.
الجريدة العقارية
حقوق النشر لعام 2018. Reed Business Information Limited. جميع الحقوق محفوظة.